Советы по выбору ипотечной программы

При выборе ипотечной программы  главным и первым показателем, на который обращает внимание заемщик, – это размер ставки по кредиту. Не совсем верно сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить и за страхование квартиры, и других рисков – а это также составляет некий процент от кредита. Практически каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает только со своими страховщиками и тарифы у них разные.

По условиям банка, кроме того, возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – к примеру, плата за обслуживание ссудного счета. Следовательно, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», которая включает процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. Например, уменьшение ставки на 1% по кредиту в $30 000, взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику $1500-2000. Насколько для него это существенно – решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В таком случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования, сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: по истечению одного-двух-трех лет в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его максимум и минимум определяется ипотечной программой. Если есть стабильный и высокий доход , а накоплений на первоначальный взнос нет,  то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует также учитывать, что банки могут понизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (более 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот увеличить ставку в случае минимального первоначального взноса.

Лучше брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно опасна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. Для планирования  семейного бюджета аннуитетные (равные) платежи очень удобны и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов на общую сумму свыше $ 2000-3000. В начале срока кредитования дифференцированные платежи являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Вам следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.

Возможность досрочного погашения кредита – существенное преимущество ипотечной программы. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти тонкости следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.